경매 물건 허위 유치권 판별법: 가짜 유치권 5가지 유형과 대처법

경매 물건 허위 유치권 판별법: 가짜 유치권 5가지 유형과 대처법 - 김팀장채권추심상담소

경매 현장에 가보면 출입문이나 외벽에 유치권 행사 중이라는 현수막이 걸린 물건이 있습니다.

매각물건명세서에도 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명하다는 문구가 적혀 있는 경우가 많습니다.

채권자는 유치권 때문에 매각가격이 떨어지고 배당액이 줄어들까 걱정합니다. 입찰자는 낙찰받은 뒤 거액의 공사대금을 추가로 부담할까 두려워 입찰을 포기하기도 합니다.

그러나 법원에 유치권 신고서를 냈거나 현장에 현수막을 걸었다는 사실만으로 유치권이 인정되는 것은 아닙니다.

허위 유치권인지 판단하려면 공사가 실제로 이루어졌는지, 공사대금이 남아 있는지, 그 채권이 경매 부동산과 관련되는지, 점유를 언제부터 어떻게 계속했는지를 순서대로 확인해야 합니다.

I. 유치권 신고는 법원이 권리를 인정했다는 뜻이 아닙니다

경매법원에 유치권 신고가 접수됐다는 사실은 신고인이 자신에게 유치권이 있다고 주장했다는 의미입니다.

경매법원이 신고 단계에서 공사계약의 진위와 미지급 공사대금, 점유 개시 시점까지 모두 심리해 권리를 확정하는 것은 아닙니다.

매각물건명세서에 유치권 신고가 있다고 기재돼도 실제 성립 여부는 별도의 소송이나 인도절차에서 판단될 수 있습니다.

신고금액이 5억 원이라고 해서 5억 원의 공사대금채권이 존재한다고 확정되는 것도 아닙니다.

실제로는 공사대금 일부가 이미 지급됐거나, 하자와 지체상금 및 선급금 정산을 반영하면 남은 채권액이 신고금액보다 줄어들 수 있습니다.

경매 유치권을 검토할 때는 신고 유무보다 유치권 성립요건을 하나씩 대입해야 합니다.

II. 유치권이 성립하려면 갖춰야 할 기본 요건

유치권이 인정되려면 먼저 타인의 물건을 점유하고 있어야 합니다.

유치권자가 자신의 소유물을 점유하면서 자신에게 유치권이 있다고 주장할 수는 없습니다.

두 번째는 받을 채권이 해당 물건에 관하여 생긴 채권이어야 합니다.

건물 공사대금과 건물 수리비처럼 목적물의 형성과 가치 증가에 직접 관련된 채권이 대표적입니다.

세 번째는 채권의 지급시기가 도래해야 합니다.

공사대금 지급기일이 아직 오지 않았다면 다른 요건을 갖췄더라도 유치권이 성립하지 않을 수 있습니다.

네 번째는 점유가 적법하게 시작되고 계속돼야 합니다.

소유자의 의사에 반해 침입하거나 불법적인 방법으로 점유를 취득한 경우에는 유치권이 인정되기 어렵습니다.

다섯 번째는 유치권을 배제하기로 한 약정이 없어야 합니다.

계약서에 비용상환청구권과 유치권을 포기한다는 내용이 있다면 그 효력이 제3자 관계에서도 문제 될 수 있습니다.

III. 허위 유치권 첫 번째 유형은 공사대금채권이 없거나 부풀려진 경우입니다

유치권에서 가장 먼저 확인할 것은 실제로 받을 공사대금이 남아 있는지입니다.

공사를 했다는 사실과 미지급 공사대금이 존재한다는 사실은 다릅니다.

공사도급계약서에는 3억 원으로 적혀 있지만 건축주가 이미 2억 5천만 원을 지급했을 수 있습니다.

잔액 5천만 원에서도 하자보수비와 지체상금, 대납한 자재비와 선급금을 정산해야 할 수 있습니다.

반대로 공사계약서와 세금계산서는 존재하지만 실제 공사가 이루어지지 않은 경우도 있습니다.

소유자와 친분이 있는 사람을 공사업자로 내세워 뒤늦게 계약서를 작성하거나, 실제 공사비보다 현저히 큰 금액을 적어 유치권을 신고하는 사례입니다.

다음 자료를 맞춰봐야 합니다.

공사도급계약서의 작성일과 공사기간
견적서와 공사내역서
세금계산서와 회계장부
계좌이체와 현금 지급내역
자재 구매자료와 인건비 자료
공사 전후 사진과 준공자료
건축주와 공사업자의 문자 및 이메일

계약서 한 장만 있고 실제 자재비와 인건비, 공사사진이 없다면 채권의 존재와 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

IV. 공사대금을 일부 받았는데 전액을 신고한 경우

유치권 신고금액이 최초 계약금액과 같다면 이미 지급받은 돈이 반영됐는지 확인해야 합니다.

공사업자가 계약금과 기성금을 받았으면서도 전체 공사금액을 유치권 채권액으로 신고하는 경우가 있습니다.

추가공사비가 포함됐다고 주장한다면 건축주가 추가공사를 지시하거나 승인했는지 확인해야 합니다.

현장에서 구두로 작업을 요청했다는 주장만으로 모든 추가공사비가 인정되는 것은 아닙니다.

변경도면과 추가견적서, 현장회의록, 문자와 사진이 있어야 실제 공사 범위와 금액을 판단할 수 있습니다.

허위 유치권은 채권 전부가 존재하지 않는 경우만을 뜻하지 않습니다.

공사대금채권은 일부 존재하지만 신고금액이 실제 잔액보다 지나치게 큰 과장 유치권도 경매가격과 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

유치권 부존재를 다투는 소송에서는 유치권 전부뿐 아니라 실제 채권액을 초과하는 부분의 부존재도 문제 삼을 수 있습니다.

V. 허위 유치권 두 번째 유형은 목적물과 관련 없는 채권입니다

유치권은 아무 채권이나 담보하지 않습니다.

점유하고 있는 물건에 관하여 생긴 채권이어야 합니다.

건물 신축공사를 직접 수행한 수급인의 미지급 공사대금은 건물과의 관련성이 인정될 수 있습니다.

반면 공사업자에게 시멘트와 모래, 철근을 판매한 자재업자의 물품대금은 사정이 다릅니다.

자재가 건물에 사용됐더라도 자재업자의 채권은 공사업자와 체결한 매매계약에서 발생한 물품대금채권입니다.

건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 보기 어려워 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 되지 않을 수 있습니다.

건축주의 다른 사업장에 관한 공사대금이나 별도의 대여금, 투자금도 현재 경매 부동산과 관련되지 않는다면 유치권으로 담보할 수 없습니다.

유치권을 신고한 사람이 돈을 받을 권리가 있다는 사실과 그 채권으로 해당 경매 물건을 유치할 수 있다는 사실은 구별해야 합니다.

VI. 설계비와 감리비는 계약내용을 따로 확인해야 합니다

설계와 감리 업무는 건축공사와 관련돼 보이지만 실제 업무의 내용과 목적물과의 관계를 구체적으로 검토해야 합니다.

도면 작성만 하고 건물을 점유하지 않은 설계자가 건물에 대한 유치권을 주장하기는 어렵습니다.

유치권은 채권뿐 아니라 목적물에 대한 적법하고 계속된 점유가 필요하기 때문입니다.

공사현장을 관리했다는 이유만으로 건물 전체를 독립적으로 점유했다고 인정되는 것도 아닙니다.

설계비와 감리비, 컨설팅비를 공사대금과 같은 것으로 묶어 판단해서는 안 됩니다.

누가 어떤 계약을 체결했고, 어떤 일을 수행했으며, 해당 건물을 실제로 어떤 권원으로 점유했는지를 각각 확인해야 합니다.

VII. 허위 유치권 세 번째 유형은 점유가 없거나 끊긴 경우입니다

유치권의 중심은 현수막이 아니라 점유입니다.

점유란 목적물을 사실상 지배하고 관리하는 상태를 말합니다.

출입문에 현수막 한 장을 붙였다는 사실만으로 건물 전체를 계속 점유했다고 인정되는 것은 아닙니다.

반대로 사람이 하루 종일 현장에 상주하지 않았다는 이유만으로 점유가 반드시 부정되는 것도 아닙니다.

열쇠와 출입통제, 관리인의 배치, 시설관리, 전기와 수도 사용, 출입자의 관리상태 등을 종합해 판단합니다.

직접 점유뿐 아니라 관리인을 통한 점유도 가능할 수 있습니다.

중요한 것은 유치권자가 실제로 타인의 간섭을 배제하면서 목적물을 계속 지배했는지입니다.

공사가 끝난 뒤 현장에서 철수해 건축주에게 열쇠를 돌려주었다가 경매가 시작된 후 다시 들어간 경우에는 점유의 계속성이 문제 됩니다.

점유를 상실하면 유치권도 소멸할 수 있습니다.

VIII. 점유 개시 시점은 경매기록과 함께 봐야 합니다

경매 유치권에서는 언제 점유를 시작했는지가 특히 중요합니다.

경매개시결정 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 뒤 채무자가 공사업자에게 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 했다면 해당 경매의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

경매가 시작된 사실을 안 뒤 빈 건물에 자물쇠를 채우고 현수막을 설치한 경우가 대표적인 조사 대상입니다.

다만 경매개시결정 전에 공사대금채권이 변제기에 도달했고 적법한 점유까지 취득했다면 그보다 앞서 근저당권이 설정돼 있었다는 이유만으로 유치권이 당연히 부정되는 것은 아닙니다.

근저당권 설정일과 유치권 성립일을 단순 비교해서는 안 됩니다.

다음 날짜를 시간순으로 정리해야 합니다.

공사계약 체결일
실제 공사 착수일과 중단일
공사대금 지급기일
유치권자의 점유 개시일
경매개시결정 기입등기일
유치권 신고일

유치권 신고일이 아니라 채권의 변제기와 점유를 모두 갖춘 시점이 중요합니다.

IX. 경매개시 전에 점유했어도 채권 변제기가 늦다면 문제 됩니다

공사업자가 경매개시결정 전에 현장을 점유하고 있었다고 곧바로 매수인에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다.

유치권은 채권이 변제기에 도달해야 성립합니다.

공사대금 지급기일을 경매개시결정 이후로 정했거나, 경매개시 후 채무자와 공사업자가 지급기일을 변경한 경우에는 유치권 성립 시점이 문제 될 수 있습니다.

경매개시 전에 점유했다는 사진만 확인할 것이 아니라 공사대금의 약정 지급일과 기성금 청구일도 확인해야 합니다.

공사가 중단됐다는 이유로 잔여 공사대금 전액의 변제기가 자동으로 도래하는지도 계약서에 따라 달라집니다.

점유와 피담보채권의 변제기가 모두 갖춰져야 유치권이 성립합니다.

X. 위법하게 점유를 취득했다면 유치권이 제한될 수 있습니다

유치권은 적법하게 취득한 점유를 전제로 합니다.

공사현장에서 이미 철수한 사람이 소유자의 의사에 반해 잠금장치를 교체하고 다시 들어간 경우가 있습니다.

경비원을 밀어내거나 문을 부수고 들어가 점유를 시작했다면 민사상 유치권뿐 아니라 형사 문제도 생길 수 있습니다.

소유자에게 받을 돈이 있다는 이유만으로 타인의 건물에 임의로 들어갈 권리가 생기는 것은 아닙니다.

유치권이 성립하지 않는다고 판단한 소유자나 낙찰자도 직접 문을 부수고 들어가서는 안 됩니다.

현수막과 잠금장치를 임의로 제거하면 상대방의 점유가 적법한지와 별개로 새로운 분쟁이 생길 수 있습니다.

점유를 회복하려면 인도명령이나 인도청구소송, 점유이전금지가처분 등 사건에 맞는 절차를 검토해야 합니다.

XI. 허위 유치권 네 번째 유형은 유치권 배제특약이 있는 경우입니다

유치권은 법에서 인정하는 담보물권이지만 당사자가 계약으로 발생을 배제하는 약정을 할 수 있습니다.

공사도급계약서에 수급인이 어떠한 경우에도 공사 목적물에 유치권을 행사하지 않기로 정하는 경우가 있습니다.

금융기관이 공사비를 대출하는 사업에서는 시공사로부터 유치권 포기각서를 받기도 합니다.

유치권 포기나 배제약정이 유효하게 체결됐다면 공사대금채권이 남아 있어도 유치권 주장이 제한될 수 있습니다.

임대차계약에서는 임차인이 계약 종료 시 시설물을 철거하고 원상복구해 반환하기로 약정한 경우가 많습니다.

이러한 약정은 임차인이 지출한 필요비와 유익비 상환청구권을 미리 포기한 취지로 해석될 수 있습니다.

상환받을 채권 자체가 인정되지 않으면 그 채권을 담보하는 유치권도 성립하기 어렵습니다.

다만 원상복구 문구가 있다는 이유만으로 모든 공사와 모든 비용상환청구권이 일률적으로 배제된다고 단정해서는 안 됩니다.

계약 체결 경위와 공사의 종류, 임대인의 승인내용을 함께 확인해야 합니다.

XII. 유치권 포기각서의 작성 시기와 진정성도 확인해야 합니다

유치권 포기각서가 제출됐다고 언제나 유효한 것은 아닙니다.

누가 작성했고 회사 대표자나 적법한 권한을 가진 사람이 서명했는지 확인해야 합니다.

특정 금융기관과의 관계에서만 유치권을 주장하지 않기로 한 것인지, 소유자와 경매 매수인을 포함한 모든 사람에게 포기한 것인지 문구를 살펴야 합니다.

공사대금이 전액 지급되는 조건으로 작성된 각서라면 그 조건이 충족됐는지도 확인해야 합니다.

도장만 찍혀 있고 작성경위가 불분명하다면 인감증명서와 이사회 의사록, 이메일 등을 확인할 수 있습니다.

허위 유치권을 판단할 때 유치권자의 서류만 의심할 것이 아니라, 유치권을 배제한다는 서류도 실제로 작성된 문서인지 검토해야 합니다.

XIII. 허위 유치권 다섯 번째 유형은 피담보채권이 소멸한 경우입니다

유치권은 공사대금채권과 별도로 독립해 존재하는 권리가 아닙니다.

공사대금이 모두 변제되거나 상계로 소멸하고, 적법하게 면제됐다면 유치권도 유지될 수 없습니다.

공사대금채권의 소멸시효가 완성된 경우에도 유치권의 피담보채권이 남아 있는지 문제 됩니다.

공사업자의 공사에 관한 채권은 통상 3년의 단기소멸시효가 적용될 수 있습니다.

여기서 주의할 부분이 있습니다.

공사업자가 건물을 계속 점유하고 유치권 행사 중이라는 현수막을 걸었다고 소멸시효가 자동으로 멈추는 것은 아닙니다.

유치권의 행사는 피담보채권의 소멸시효 진행에 영향을 주지 않습니다.

공사업자는 공사대금청구소송이나 지급명령, 압류와 가압류, 채무자의 승인 등 시효와 관련된 조치가 있었는지를 확인해야 합니다.

XIV. 공사가 끝난 지 3년이 지났다고 바로 허위로 보면 안 됩니다

공사 종료일과 공사대금채권의 변제기는 같지 않을 수 있습니다.

준공 후 일정 기간이 지나 잔금을 지급하기로 했거나, 기성금별로 지급기일을 따로 정했을 수 있습니다.

채무자가 공사대금 잔액을 인정하고 변제각서를 작성했다면 시효 계산이 달라질 수 있습니다.

공사업자가 유치권 확인소송을 제기하면서 공사대금채권의 존재를 구체적으로 주장했고 상대방과 실질적으로 다투었다면 재판상 권리행사로 평가될 여지도 있습니다.

따라서 공사 종료일에서 3년을 더한 날짜만 보고 유치권이 소멸했다고 단정해서는 안 됩니다.

계약상 변제기와 지급독촉, 소송과 보전처분, 채무승인 자료를 모두 확인해야 합니다.

XV. 소유자와 공사업자가 짜고 만든 유치권의 징후

채무자의 부동산이 경매에 넘어가자 가족이나 지인을 공사업자로 내세우는 경우가 있습니다.

경매개시 직전에 거액의 공사계약서를 작성하거나, 공사비 산출 근거 없이 둥근 금액의 채권을 신고한다면 실제 공사 여부를 확인해야 합니다.

다음과 같은 사정이 겹치면 조사 필요성이 커집니다.

공사업자와 소유자의 주소나 연락처가 겹치는 경우
공사계약서 작성일과 세금계산서 발행일이 지나치게 늦은 경우
고액 공사인데 계좌이체와 자재 구매내역이 없는 경우
건축허가와 공사 신고자료에 해당 업체가 나타나지 않는 경우
공사 전후 외관에 실질적인 변화가 확인되지 않는 경우
경매개시 후 처음으로 현수막과 관리인이 등장한 경우
신고금액이 건물 가치나 공사 규모에 비해 현저히 큰 경우

이런 정황만으로 허위가 확정되는 것은 아닙니다.

공사도급계약의 진정성과 실제 공사, 미지급금 및 점유를 증거로 확인해야 합니다.

XVI. 허위 유치권 신고와 경매방해죄

실제 공사대금이 없다는 사실을 알면서 거짓 계약서와 허위 자료를 만들어 유치권을 신고할 수 있습니다.

허위 유치권으로 입찰자를 겁먹게 하고 반복 유찰을 유도하거나 경매가격을 떨어뜨렸다면 경매의 공정을 해친 행위인지 문제 될 수 있습니다.

다만 유치권이 민사소송에서 인정되지 않았다는 이유만으로 경매방해죄가 자동으로 성립하는 것은 아닙니다.

공사업자가 실제로 공사를 했고 자신의 법률적 판단에 따라 유치권을 신고했으나 일부 요건이 인정되지 않은 사건과, 처음부터 채권과 점유를 조작한 사건은 구분해야 합니다.

형사책임을 주장하려면 허위라는 인식과 경매를 방해한 구체적인 행위를 확인해야 합니다.

형사고소를 협상용 압박수단으로만 사용해서도 안 됩니다.

객관적인 자료 없이 허위 유치권자라고 공개적으로 단정하면 명예훼손과 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

XVII. 경매 채권자가 확인할 자료

근저당권자와 압류채권자는 유치권으로 매각가격이 낮아지면 배당액이 줄어들 수 있습니다.

채권자는 경매기록에서 유치권 신고서와 첨부자료를 먼저 확인해야 합니다.

공사도급계약서의 계약 당사자와 공사기간, 공사대금 지급기일을 살펴봅니다.

유치권자가 제출한 공사내역서와 세금계산서, 입금내역도 비교합니다.

등기사항증명서에서는 경매개시결정 기입등기일을 확인해야 합니다.

현황조사서와 감정평가서의 사진도 점유 상태를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

과거 현장사진과 적법하게 확인한 주변 관계인의 진술, 공사 관련 행정자료도 검토할 수 있습니다.

소송이 필요하다면 사실조회와 문서제출명령 등 법원의 절차를 통해 전기·수도 사용자료와 공사 관련 문서를 확보할 수 있는지 검토합니다.

XVIII. 입찰자가 현장에서 확인할 사항

경매 물건을 직접 확인할 때 현수막 내용만 촬영하고 돌아와서는 부족합니다.

건물 전체를 누가 관리하는지 확인해야 합니다.

출입문과 잠금장치가 언제 설치됐는지, 관리인이 누구의 지시를 받는지 살펴봅니다.

건물이 사용 중인지 비어 있는지, 다른 임차인과 유치권자의 점유가 충돌하는지도 봐야 합니다.

현수막에 적힌 공사업체가 실제 존재하는 회사인지 확인할 수 있습니다.

공사 흔적과 공사 범위, 현재 건물 상태도 살펴야 합니다.

다만 무단으로 건물 내부에 들어가거나 잠금장치를 훼손해서는 안 됩니다.

현장 관계자와 대화할 때도 신분을 속이거나 위법한 방법으로 개인정보를 수집해서는 안 됩니다.

현장조사는 법적 판단을 보조하는 자료이지 유치권 성립 여부를 단독으로 확정하는 절차가 아닙니다.

XIX. 유치권 부존재 확인소송을 검토하는 경우

경매절차가 진행 중이고 유치권 신고 때문에 담보가치와 배당액이 줄어들 위험이 있다면 근저당권자가 유치권 부존재 확인을 구할 이익이 인정될 수 있습니다.

매수인도 유치권자가 주장하는 채권 전부 또는 실제 금액을 초과하는 부분의 부존재를 다툴 수 있습니다.

유치권 부존재 확인소송에서는 유치권자가 목적물과 관련 있는 채권의 존재와 계속된 점유 등 성립요건을 증명해야 하는 문제가 생깁니다.

원고도 단순히 유치권이 허위라고만 주장해서는 안 됩니다.

어떤 공사대금이 존재하지 않는지, 점유가 언제 끊겼는지, 경매개시 이후 점유가 시작됐는지 구체적으로 다퉈야 합니다.

유치권의 일부 금액만 인정된다면 법원은 전부가 아니라 초과부분의 부존재를 판단할 수 있습니다.

XX. 인도명령과 인도청구소송은 구분해야 합니다

낙찰자가 매각대금을 납부한 뒤 점유자를 상대로 부동산 인도명령을 신청할 수 있는 경우가 있습니다.

그러나 점유자가 경매개시 전부터 유치권을 취득했다고 주장하며 복잡한 증거를 제출하면 인도명령 절차에서 해결되지 않고 별도의 소송이 필요할 수 있습니다.

유치권자의 점유가 경매개시 후 시작된 사실이 기록상 분명하거나 매수인에게 대항할 권원이 없음이 확인된다면 인도명령을 검토할 수 있습니다.

본격적인 공사대금과 점유 분쟁이 있다면 소유권에 기한 인도청구소송에서 유치권 항변을 다투는 방법도 있습니다.

소유자가 현재 점유자에게 직접 인도를 청구할 수 있는 상황에서는 별도의 유치권 부존재 확인만 구하는 것보다 인도청구가 적절할 수 있습니다.

사건의 단계와 당사자 지위에 따라 소송 형태를 선택해야 합니다.

XXI. 매수인이 유치권 채권을 자동으로 인수하는 것은 아닙니다

경매 매수인은 적법한 유치권이 존재하면 유치권자가 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절당할 수 있습니다.

이 때문에 매수인이 현실적으로 유치권 채권을 해결해야 부동산을 사용할 수 있는 상황이 생깁니다.

그러나 매수인이 원래 채무자의 공사대금채무를 계약상 채무처럼 자동으로 승계한다는 의미는 아닙니다.

유치권자는 목적물을 점유하면서 인도를 거절할 수 있을 뿐, 특별한 근거 없이 매수인의 다른 재산에 공사대금 강제집행을 할 수 있는 것은 아닙니다.

매수인은 유치권을 소멸시키기 위해 변제하거나 합의할 수 있고, 유치권 성립요건이 없다면 인도절차와 소송으로 다툴 수 있습니다.

입찰가격을 정할 때는 신고금액 전부를 무조건 인수금액으로 더하는 방식보다 실제 유치권 성립 가능성과 해결비용을 나누어 평가해야 합니다.

XXII. 허위 유치권 대응 순서

경매기록을 확인합니다

유치권 신고서와 공사계약서, 채권액과 점유 주장을 확인합니다.

등기일자를 정리합니다

근저당권 설정일과 경매개시결정 기입등기일을 확인합니다.

피담보채권을 계산합니다

계약금액과 지급액, 하자와 지체상금, 상계 및 소멸시효를 검토합니다.

견련성을 확인합니다

공사대금인지 자재대금이나 대여금인지 구분합니다.

점유 개시와 계속 여부를 봅니다

현장사진과 관리상태, 공사 종료 후 인도 여부를 확인합니다.

배제특약을 찾습니다

도급계약서와 유치권 포기각서, 임대차계약서의 원상복구 조항을 검토합니다.

법적 대응을 선택합니다

유치권 부존재 확인, 인도명령, 인도청구, 점유이전금지가처분 등 사건에 맞는 절차를 정합니다.

형사 문제는 별도로 판단합니다

채권과 점유를 고의로 조작해 경매 공정을 해친 자료가 있는지 확인합니다.

XXIII. 질문 답변

경매 현장에 유치권 현수막이 있으면 입찰을 포기해야 합니까?

현수막만으로 유치권 성립이 확정되지는 않습니다.

공사대금채권의 존재와 견련성, 지급기일, 점유 개시 시점과 계속성, 유치권 배제특약을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 소송비용과 명도기간도 입찰가격에 반영해야 합니다.

공사가 끝난 지 3년이 지났으면 유치권은 무조건 없어집니까?

무조건 없어지는 것은 아닙니다.

공사대금의 정확한 변제기와 채무승인, 재판상 청구, 압류와 가압류 등 시효에 영향을 미친 사정이 있었는지 확인해야 합니다. 다만 유치권을 행사하며 점유를 계속한 사실만으로 공사대금채권의 시효 진행이 멈추지는 않습니다.

허위 유치권으로 보이면 바로 인도명령을 신청하면 됩니까?

경매개시 후 점유가 시작됐다는 사실이 명확한 경우 등에는 인도명령을 검토할 수 있습니다.

공사대금과 점유 시점을 둘러싼 사실관계가 복잡하면 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다. 유치권 부존재 확인이나 부동산 인도청구소송, 점유이전금지가처분을 함께 검토해야 합니다.

▢ 약력

• 26년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2026년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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XXIV. 김팀장 실무 조언

허위 유치권을 판단할 때 현수막의 문구와 신고금액부터 믿어서는 안 됩니다.

제가 먼저 확인하는 것은 유치권자가 얼마나 강하게 점유를 주장하는지가 아닙니다.

누가 누구와 공사계약을 체결했고, 실제로 어떤 공사를 했으며, 공사대금을 얼마까지 받았는지를 봅니다.

그다음 해당 채권이 경매 물건 자체에 관하여 생긴 것인지 확인합니다.

채권이 존재해도 목적물과 관련이 없으면 그 물건을 유치할 근거가 되기 어렵습니다.

점유 시점도 중요합니다. 경매가 시작된 뒤 현수막과 관리인이 등장했다면 경매개시결정 기입등기일과 점유 개시일을 비교해야 합니다.

공사업자가 오랫동안 건물을 점유했다고 안심할 수도 없습니다. 유치권 행사 자체는 공사대금채권의 소멸시효를 막지 않기 때문입니다.

반대로 공사가 끝난 지 3년이 지났다는 이유만으로 허위라고 단정하는 것도 위험합니다. 채무승인과 소송, 보전처분 등 시효에 영향을 미친 자료가 있을 수 있습니다.

좋은 채권자는 허위 유치권이라는 표현부터 앞세우지 않습니다. 채권의 존재와 금액, 견련성, 변제기와 점유를 자료로 나누고 성립하지 않는 요건부터 찾아냅니다.

전국에서 수천 건의 대금 회수를 진행하며 쌓은 경험을 이제 좋은 채권자의 정당한 권리 보호를 위해 사용하고 있습니다.

채무자 조사는 철저히, 구조는 깊어야 합니다. 경매 유치권도 마찬가지입니다. 현수막을 떼어내는 일이 아니라 채권과 점유의 구조를 확인하는 일이 허위 유치권 대응의 출발점입니다.