등기 말소된 근저당, 채무자는 왜 그대로 버티는가?

등기 말소된 근저당, 채무자는 왜 그대로 버티는가 – 실무자가 밝히는 숨겨진 리스크

Ⅰ. 채무자는 왜 근저당을 그대로 두는가?
채무자가 은행 또는 새마을금고 등에 대출금을 모두 상환했음에도 불구하고, 부동산 등기상 근저당권을 말소하지 않고 그대로 두는 경우가 있습니다. 이러한 현상은 실제 강제집행 실무에서 자주 목격되는 사례 중 하나로, 채권자에게는 큰 혼란과 시간 낭비를 유발할 수 있습니다.

표면적으로는 근저당이 살아 있는 것처럼 보이지만, 실제로는 채무자가 이미 채무를 다 변제하여 실질적인 담보권은 소멸된 상태일 수 있습니다. 그러나 등기상 말소되지 않은 근저당은 여전히 존재하는 것으로 간주되며, 이는 채권자의 회수 전략에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

Ⅱ. 채무자의 전략적 침묵: 등기만 보고 판단하라는 유혹
채무자 입장에서 보면, 이미 상환한 근저당을 굳이 비용과 수고를 들여 말소하지 않고 방치함으로써, 마치 해당 부동산이 여전히 담보 설정되어 있어 회수 실익이 없는 것처럼 보이게 할 수 있습니다. 이는 회피형 채무자들이 자주 쓰는 방식 중 하나입니다.

이러한 경우 채권자는 “겉으로 보이는 등기부”만 보고 강제집행을 포기할 수도 있습니다. 그러나 실질적으로는 해당 부동산이 압류 가능한 상태일 수 있으며, 채무자의 재산은 충분히 존재하고 있을 수도 있습니다. 이로 인해, 채권자는 중요한 회수 기회를 놓치는 치명적인 실수를 할 수 있습니다.

Ⅲ. 채권자의 대응법 – 반드시 실익을 재확인하라
▶ 실익이 있는지 반드시 ‘확인’해야 합니다. 등기상 남아 있는 근저당이 실제 채무로 존재하는 것인지, 단순히 말소를 하지 않은 것인지는 채권자 스스로 확인해야 합니다.

▶ 금융기관에 확인 요청을 하여 상환 여부를 조회할 수는 없습니다. 신용정보회사는 금융기관에 직접 문의할 권한이 없으며, 채권자 본인이 채무자의 동의를 얻어야만 조회가 가능합니다.

▶ 그러나 채무자 동의 없이도 ‘추심 현장에서의 협상’이나 ‘압박 과정’에서 진술을 유도하거나, 주변 정보망을 통해 정황을 확보할 수는 있습니다.

▶ 말소되지 않은 근저당권으로 인해 회수 판단이 애매할 경우, 전문가 상담을 통해 해당 담보의 실익 여부를 점검해야 합니다.

Ⅳ. 사례 분석 – 실익을 파악하지 못한 채권자의 실수
[사례] 채권자 A는 채무자 부동산 등기부상 근저당권이 설정되어 있는 것을 보고, ‘담보가 이미 선순위로 꽉 찼다’고 판단하여 회수를 포기하였습니다. 그러나 실제 해당 근저당권은 5년 전에 이미 전액 변제된 상태였고, 단지 채무자가 말소등기를 진행하지 않았을 뿐이었습니다. 이후 다른 채권자가 이를 확인하고 압류를 진행, 회수에 성공했습니다.

이 사례는 채권자가 ‘등기부상 정보’만으로 실익 여부를 판단했을 때 발생할 수 있는 심각한 리스크를 보여줍니다.

Ⅴ. 김팀장의 실전 조언
✔ 반드시 등기부상 권리관계를 ‘현재 시점’ 기준으로 다시 분석해야 합니다.
✔ 채무자에게 실제 변제가 이루어졌는지에 대한 확인을 추심 현장에서 정황 확보 방식으로 시도할 수 있습니다.
✔ 회수 전략은 ‘진짜 실익’이 있는지 여부를 바탕으로 설계해야 하며, 김팀장은 수많은 실전 경험을 통해 이런 상황을 빠르게 간파하고 전략화합니다.

Ⅵ. 결론
겉으로 보이는 근저당의 존재 여부가 채권자의 판단을 흐리게 해서는 안 됩니다. 실익이 없다 판단하고 포기한 순간, 그 부동산은 다른 사람에게 회수당할 수 있습니다. 겉이 아니라 본질을 꿰뚫어보는 것이 채권추심의 핵심입니다.

채권자의 회수 가능성은 ‘정보’가 아니라 ‘분석력’에서 나옵니다. 이 글을 읽는 채권자라면 지금이라도 겉보기에 속지 말고 실질을 보아야 할 때입니다.

▢ 김팀장 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025 작성일 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 수천 건의 대금 회수 성공 경험 보유

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