부동산 강제집행, 두 가지 방법 중 선택하셔야 합니다

부동산 강제집행, 두 가지 방법 중 선택하셔야 합니다 – 강제경매와 강제관리, 무엇이 더 유리할까요｜추심의 신

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판결은 받았고
채무자 명의 부동산도 확인됐습니다.

그런데 그다음 질문이 생깁니다.

“그럼 이제 바로 경매 들어가면 되나요?
아니면 그냥 월세 받는 걸로 압류하면 되나요?”

부동산에 대한 강제집행에는
두 가지 방법이 존재합니다.

바로 강제경매와 강제관리입니다.

이 둘은 절차도 다르고,
실제로 회수되는 방식도 다릅니다.

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1. 강제경매란?

강제경매는
채무자의 부동산을 법원이 경매로 넘겨
낙찰대금에서 채권금을 회수하는 절차입니다.

즉,
부동산을 팔아서
그 돈으로 받아내는 구조입니다.

이 경우 채권자는
경매신청서를 제출하고
법원은 감정평가 → 입찰공고 → 매각 → 배당이라는
전체 집행 절차를 진행하게 됩니다.

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2. 강제관리란?

강제관리는
채무자의 부동산을 매각하지 않고
그 부동산에서 나오는 수익을 회수하는 방법입니다.

예를 들어,
건물 임대료를
법원이 관리하고 받아서
그 수익으로 채권자를 배당하는 구조입니다.

건물을 팔진 않지만,
그 건물이 내는 돈을 회수하는 방식입니다.

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3. 두 방법의 차이는?

구분 강제경매 강제관리
목적 부동산 매각 수익 회수
회수방식 일시금 분할수익
속도 중기적 장기적
법원 절차 입찰·배당 관리인 선임·운영보고
실무 활용 담보권·일괄회수 건물 수익 압류 대안

간단히 말해
빨리 받아야 하면 경매,
계속 받아야 하면 관리입니다.

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4. 어떤 경우 어떤 방법이 유리할까?

다음과 같은 판단 기준이 실무에서 중요합니다.
• 부동산이 고가지만 비어 있는 경우 → 경매
• 부동산이 작지만 임대료가 꾸준한 경우 → 관리
• 채무자 거주 중이라 퇴거가 어려운 경우 → 관리 우선
• 근저당 설정이 많아 매각금액이 부족한 경우 → 관리 대안 검토

김팀장은
이 판단을 등기부, 건축물대장, 임대차 확인서류까지
전부 실사한 후
경매와 관리 중 실익 있는 쪽만을 선택합니다.

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5. 두 절차를 동시에 진행할 수 있을까?

가능합니다.

민사집행법상
강제경매와 강제관리는
서로 배타적이지 않기 때문에
동시신청도 가능합니다.

다만,
중복 효력에 대한 실익이 낮거나
관리가 개시되면 경매절차는 실질적으로 중단될 수 있으므로
전략적으로 어느 쪽이 우선인지
추심 설계 단계에서 구조 판단이 필요합니다.

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6. 실무 사례 – 건물 매각보다 임대료로 2년간 회수한 사례

김팀장이 회수한 한 건물 채권은
매각하면 3,000만 원 정도가 예상되는 소규모 상가였습니다.

하지만 경매에 들어가면
압류 선순위가 많아
실제로 배당되는 금액은 800만 원에 불과했죠.

그래서 관리 방식을 선택했습니다.

건물 전체 임대료를 법원이 회수하고
관리인을 통해 보고하게 한 결과,
2년간 총 2,400만 원을 회수하게 됐습니다.

이처럼
단순한 금액이 아니라 구조를 보면
더 좋은 선택이 가능합니다.

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7. 김팀장이 말하는 부동산 강제집행 전략

– 무조건 경매로 가는 것이 아닙니다.
– 수익을 보느냐, 현금을 뽑느냐의 전략이 다릅니다.
– 소액 채권, 임대중 부동산, 공유물건 등
복잡한 상황일수록 관리가 더 유리할 수 있습니다.

김팀장은
모든 부동산 집행 절차를
등기, 현장, 수익구조, 점유 상태까지 분석해
채권자가 실질적으로 회수할 수 있는 방식만을 설계합니다.

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▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025 작성 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 직접 수천 건의 대금 회수 성공 경험

▢ 상담 안내
• 전화콜 : 1661-7967
• 이메일 : kwc983@gmail.com
• 블로그 : 추심의 신
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• 홈페지 : 추심의 신

▢ 저작권 고지
본 콘텐츠는 김팀장의 실무 경험을 바탕으로 제작된 자료이며,
무단 복제 및 상업적 이용을 금합니다.
법적 조치나 회수 전략은 반드시 전문가 상담을 통해 상황별로 적용해야 합니다.

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