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부동산 강제집행, 두 가지 방법 중 선택하셔야 합니다 부동산 강제집행, 두 가지 방법 중 선택하셔야 합니다 – 강제경매와 강제관리, 무엇이 더 유리할까요｜추심의 신⸻판결은 받았고채무자 명의 부동산도 확인됐습니다.그런데 그다음 질문이 생깁니다.“그럼 이제 바로 경매 들어가면 되나요?아니면 그냥 월세 받는 걸로 압류하면 되나요?”부동산에 대한 강제집행에는두 가지 방법이 존재합니다.바로 강제경매와 강제관리입니다.이 둘은 절차도 다르고,실제로 회수되는 방식도 다릅니다.⸻1. 강제경매란?강제경매는채무자의 부동산을 법원이 경매로 넘겨낙찰대금에서 채권금을 회수하는 절차입니다.즉,부동산을 팔아서그 돈으로 받아내는 구조입니다.이 경우 채권자는경매신청서를 제출하고법원은 감정평가 → 입찰공고 → 매각 → 배당이라는전체 집행 절차를 진행하게 됩니다.⸻2. 강제관리란?강제관리는채..
가압류 신청, 이렇게 써야 됩니다 가압류 신청, 이렇게 써야 됩니다 – 청구채권과 소명의 핵심 요건｜추심의 신⸻가압류는 강제집행보다 한 걸음 빠르게 움직이는 절차입니다.판결을 기다리지 않고,재산을 먼저 묶어두는 보전조치죠.하지만가압류는 마음대로 신청한다고 받아들여지는 절차가 아닙니다.신청서 안에 반드시 들어가야 할 내용과법원이 납득할 수 있는 소명자료가 없다면가압류는 각하되거나 기각되고 맙니다.김팀장은 이번 글에서가압류 신청서에 들어가야 할 핵심 내용과소명자료 준비 요령까지실무 기준으로 풀어드립니다.⸻가압류 신청서는 ‘청구채권’부터 명확히 써야 한다가압류 신청서에서가장 먼저 드러나야 할 내용은청구채권의 존재와 내용입니다.즉,채무자에게 돈을 받아야 할 근거가 무엇이고,그 금액은 얼마인지,그 채권이 어떤 거래에서 발생했는지를정확하게 적어야 ..
제3채무자는 반드시 답해야 합니다 제3채무자는 반드시 답해야 합니다 – 강제집행 실무, 제3채무자의 진술의무｜추심의 신⸻채권추심 실무에서는추심명령을 받은 다음에도 반드시 확인해야 할 절차가 있습니다.바로 제3채무자에 대한 진술명령입니다.채무자에게 돈을 지급해야 할 상대방,즉 제3채무자가 자신의 입장을 명확히 밝혀야강제집행이 실제로 이루어질 수 있습니다.이 절차를 제대로 활용해야채권자가 시간을 낭비하지 않고정확하게 채권을 회수할 수 있습니다.⸻제3채무자란 누구를 말하는가?강제집행 절차에서 제3채무자란채무자에게 돈을 줘야 할 의무를 가진 사람이나 기관을 의미합니다.예를 들어,채무자가 받을 매출금이 있다면그 매출금을 지급해야 하는 회사가 제3채무자가 됩니다.또는채무자가 갖고 있는 예금에 대해은행이 제3채무자가 될 수 있습니다.간단히 말해,채무..
채무자가 사망해도 끝난 게 아닙니다 – 상속재산에 대한 강제집행 흐름 채무자가 사망해도 끝난 게 아닙니다 – 상속재산에 대한 강제집행 흐름｜추심의 신⸻채무자가 사망하면채권자는 강제집행을 더 이상 할 수 없을까요?결론부터 말씀드리겠습니다.채무자가 사망해도 강제집행은 계속됩니다.법은 채권자의 권리를 보호하기 위해채무자 개인이 사망하더라도그가 남긴 상속재산에 대해 강제집행을 이어갈 수 있도록길을 열어두고 있습니다.⸻상속재산 강제집행, 어떻게 가능한가채무자가 사망하면그 사람의 재산은 상속인에게 넘어갑니다.하지만 상속인이 있어도 없더라도강제집행은 중단되지 않습니다.법에서는강제집행이 개시된 후에 채무자가 사망하면그가 남긴 재산을 대상으로 집행을 이어가도록명시하고 있습니다.즉, 회수의 기회는 사라지지 않습니다.⸻상속인이 없거나 모를 때는?문제는상속인이 없거나,누군지 알 수 없는 경우입..
가처분, 취소도 가능합니다 가처분, 취소도 가능합니다 – 담보와 특별한 사정이 있을 때 채무자의 실질 대응 전략｜추심의 신⸻가처분은 채권자가 권리를 지키기 위해 신청하는 임시 조치입니다.하지만 채무자 입장에서는 그 조치 하나로사업이 중단되거나 부동산 거래가 좌초될 수도 있습니다.그래서 법은특정한 요건이 충족될 경우,이미 결정된 가처분을 ‘취소’할 수 있는 절차를 열어두고 있습니다.오늘은 그 구조와 요건,그리고 실무 대응 전략을 김팀장 기준으로 설명드리겠습니다.⸻■ 가처분은 어떻게 취소할 수 있나?가처분을 취소하려면 단순한 항의나 의견이 아니라조건을 충족한 ‘신청’ 절차를 밟아야 합니다.실무 기준에서 필요한 요건은 아래 두 가지입니다. 1. 특별한 사정이 존재할 것→ 가처분이 계속되면 회복할 수 없는 손해가 예상되거나,→ 권리 관계..
압류했는데도 집행이 안 됩니다 압류했는데도 집행이 안 됩니다 – 민사집행법 제216조, 매각실시명령으로 절차를 다시 움직이는 방법｜추심의 신⸻채무자의 재산을 압류했지만,그다음 절차가 ‘정지된 듯’ 멈춰 있을 때가 있습니다.분명히 압류는 완료됐고,집행관도 압류 확인서를 발부했는데,그 이후 매각이 계속 미뤄지며 채권자의 회수 일정은 계속 늦어집니다.이런 경우, 단순히 기다리기보다채권자가 직접 법원에 ‘매각실시명령’을 신청하는 것이실제 회수를 앞당기는 핵심 수단입니다.⸻■ 매각실시명령은 언제 필요한가?집행관은 강제집행의 실무 주체입니다.하지만 인력 부족, 행정 일정 등의 사유로실제로 압류 후 수개월이 지나도록 매각을 미루는 사례가 적지 않습니다.실무 현장에서는 다음과 같은 상황에서매각실시명령이 자주 활용됩니다.• 압류된 차량이 장기간 창고..
강제집행 유체동산 매각 후 책임과 실무 대응 강제집행 유체동산 매각 후 책임과 실무 대응 – 추심의 신⸻강제집행으로 물건을 팔았다고 해서 모든 절차가 끝나는 건 아닙니다. 실제 현장에서는 매수인이 물건을 사기로 해놓고 돈을 다 내지 않거나, 매각 후 물건을 인수하지 않고 사라지는 경우도 있습니다. 이런 상황에서 “경매는 끝났으니 이제 손 뗄 수 있다”고 생각하면 큰 오산입니다. 유체동산 매각 이후에도 실무자는 반드시 그 물건의 처리, 대금 정산, 인도 절차까지 모두 챙겨야 합니다. 안 그러면 책임은 집행관, 그리고 실무 총괄자에게 돌아옵니다. 채권자 입장에서도 “팔았다더니 아직 내 돈은 안 들어왔다”고 하게 되는 상황이 벌어질 수 있습니다.⸻김팀장은 여러 번 이런 사례를 겪어왔습니다. 한 사례에서는 공장 내 기계류 일괄 매각이 이뤄졌지만, 매수인이..
배당요구 안 하면 어떻게 될까? – 경매 절차에서 반드시 챙겨야 할 ‘그날’ 배당요구 안 하면 어떻게 될까?, 추심의 신 제공– 경매 절차에서 반드시 챙겨야 할 ‘그날’⸻경매를 진행한 채권자가가장 많이 실수하는 부분이 뭔지 아십니까?바로 배당요구 종기를 놓치는 겁니다.“나는 경매를 신청했으니법원이 알아서 돈을 나눠줄 줄 알았다”“채무자 집을 경매 넣었는데 왜 배당을 못 받느냐”이런 말, 현장에서 자주 듣습니다.하지만 배당이라는 건요구하지 않으면 절대 주지 않는 것입니다.경매 절차에서 배당을 받으려면,정해진 ‘그날’ 안에 반드시 배당요구를 신고해야 합니다.그 기준일이 바로 ‘배당요구 종기’입니다.⸻배당요구 종기란 무엇인가?쉽게 말해법원이 “이 날까지 배당받을 사람은 다 신청하라”고 정해주는 기한입니다.채권자, 전세권자, 가압류권자 등권리를 주장할 사람은이 종기 안에 정식으로 배당요..
채무자가 사망했다고요? 강제집행은 계속됩니다 채무자가 사망했다고요? 강제집행은 계속됩니다 – 추심의 신이 정리한 실무 대응⸻집행 중 채무자 사망 시, 다음 절차는?강제집행 절차를 시작한 후 채무자가 사망하는 경우가 있습니다. 이때 많은 분들이 집행이 중단되거나 새로운 소송이 필요하다고 생각하지만, 실제로는 이미 개시된 집행은 상속재산을 대상으로 계속 진행할 수 있습니다.⸻사망해도 집행은 멈추지 않는다 – 집행은 상속재산에 미친다강제집행은 채무자 개인에게만 적용되는 것이 아니라, 그 채무자가 남긴 재산, 즉 상속재산에도 효력이 있습니다. 따라서 강제집행이 이미 개시된 경우라면, 채무자가 사망하더라도 집행은 그 상속재산을 대상으로 계속됩니다.예를 들어: • 채무자의 부동산을 압류하고 강제경매에 들어간 상태에서 채무자가 사망했다면, 압류는 여전히 유효하..
강제집행, 집행문부터 틀리면 무효! 강제집행, 집행문부터 틀리면 무효! 민사집행법 제29조 실무 가이드⸻강제집행을 신청하려면 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다.바로 ‘집행문’입니다.민사집행법 제29조는 이 집행문의 작성 방식과 형식을 법적으로 규정하고 있습니다.채권자가 강제집행을 통해 채무자의 재산에 대해 실제 회수를 진행하려면,법원이 발급한 ‘판결정본’ 끝에 ‘집행문’이 부가되어 있어야 합니다.그렇지 않다면, 집행은 ‘절차상 하자’로 무효가 될 수 있습니다.⸻ 1. 집행문, 어디에 어떻게 붙여야 하나요?집행문은 반드시 ‘판결정본’의 말미에 부가되어야 합니다.이는 별도의 서류가 아닌, 판결문 자체에 포함되어야 한다는 의미입니다.정확한 형식으로 붙여지지 않으면, 강제집행이 거절될 수 있습니다.: “집행문은 판결정본의 끝에 덧붙여 적는다.”..

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